公摊要取消！李嘉诚起的坏头该改了

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公摊要取消！李嘉诚起的坏头该改了

Original 湾叔粤湾房产 2021-07-17

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作者 | 湾叔

来源 | 粤湾房产（ID：GBAfang）

这几天，两会顺利举行，作为近十几年来的国家经济支柱，房地产未来的一举一动，在两会都备受瞩目。

一方面，房地产创造了无法估量的社会收入。

另一方面，高居不下的房价，难以遏制的炒房行为，给普通民众带来难以承受、又逃避不了的生活负担。

不少代表就针对房地产行业长久以来的弊病，建言献策，让房地产市场早日回归到房住不炒的健康状态。

什么是公摊面积

在各代表的建言献策中，当属全国政协委员周世虹建议取消公摊面积，以套内面积计价的提案最为引人注目。

取消公摊面积，以套内面积计价销售商品房的建议，能在两会出现，还是引发了前所未有的社会热度。

一般来说，房子的套内建筑面积由套内使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成，即房子使用面积为房子套内建筑面积的一部分。

周世虹认为，以套内建筑面积计算售房价格，既能避免购房人利益受到损害，又能促进房地产市场交易公平、公正。

这意味着实行了几十年的公摊面积，将有可能退出历史舞台。

使用面积（套内面积）+公摊面积=建筑面积，可以说是以李嘉诚、霍英东为首的香港开发商的一大发明。

上世纪50年代之前，全世界的房子都是整户、整栋地出售，从地皮到建筑物都是买家的，就不存在所谓公摊面积。

但实际上，要想把整栋楼的房子短时间内全卖出去，难度可想而知，对于走资金链脆弱的开发商来说，每卖一栋房子，不亚于做一次风投。

所以为了更多地回笼资金，香港开发商便把一栋楼拆分成专有面积和公摊面积。

所谓公摊面积，就是居民按比例分摊如楼梯间、管道井以及门厅、过道等，并不单独属于哪一户业主所有的公共面积。

因此，开发商便说这些公共区域，对每个业主都要公摊，不用纠结哪块是属于谁的，一律由众业主公摊。

到了90年代，公摊面积便乘着改革开放的春风，进入日益崛起的内地房地产市场。

然而发明公摊面积的香港，却早在2013年就要求开发商和中介不能直接使用公摊面积的结果计费。

在香港，现在要先提供实用面积，然后才可以有选择性地提供相关建筑面积数据。

倍受争议的霸王条款

取消公摊面积计价，近年来的呼声是相当高的，主要还是因为内地房地产市场，相关纠纷非常严重。

事实上，公摊面积刚刚出现的时候还是有正面意义的，至少对于产权比例及公共区域的管理权上，有了相关的法律认定。

但因为对公摊面积测算的要求非常专业，让开发商有了巨大的操作空间。

买过房子的朋友都知道，公摊面积在商品房合同里只以总数形式出现，没有任何明细，这就令近几年的公摊面积，比例越来越悬殊，标准也越来越模糊。

通常来说不带电梯的房子，公摊面积都在10%-15%，而带电梯的房子则是20%-25%，而对于一些写字楼或者商铺来说，这个公摊面积会更高一些。

这也是为什么房本面积有100平方米，而套内面积却只有70-80平方米的原因。

因为缺少限制性标准，可以让开发商凭空收钱毫无顾忌，导致公摊面积比例，随着时间推移无序增加，让公摊面积越来越高。

越来越多的开发商为了利益，把公摊面积算进建筑面积计价，甚至擅自增加公摊面积。

买家多掏了几十甚至上百万冤枉钱，房价的失真程度可见一斑！

事实上，现在能有70-80平已经不错了，在山东甚至出现过公摊面积高达52%的楼盘，基本都被小区绿化和车道给分走了。

小区每户公摊面积之和，绝对超过小区实际公摊面积，已经是业内共识。

高比例的公摊面积，不仅浪费了大量资源，还大大增加了购房者成本，造成了越来越多的维权问题。

目前在内地，公摊面积仍在多数城市大行其道，尽管众多权威媒体多次呼吁，却始终雷声大雨点小。

公摊面积之所以能出现并且长期存在，本质上还是因为太多的住房规则，现在都由开发商说了算。

而楼市的调控，又都是集中在房价调节方面，就像打补丁，开发商总能把房价上丢的钱，在公摊面积上找回来。

一定程度上，公摊面积多少就是由开发商的霸王条款决定的！

取消公摊面积，买房会便宜吗？

目前看来，公摊面积不纳入计价，最大的好处，是让住房实际面积和价格，变得更加清晰透明，大大减少了开发商的暗箱操作空间。

那公摊面积取消，房价会不会骤降？湾叔只能说，可能性很小。

开发商不会坐视嘴里的肥肉被白白抢走，公摊面积若取消，单价一定会不可避免地上涨，这是开发商最有可能维护自己利益的手段。

以最早取消公摊面积的重庆为例，目前重庆的商品房售价主要有两种方式：套内面积售价和建筑面积售价。

按套内面积计算，单价高而面积小，建筑面积则是单价低而面积大，另外对于买套内面积的购房者来说，连物业费也是按照建筑面积来计价。

所以目前看来，取消公摊面积并不会对房价产生多少影响，只能说购房者在房地产市场上的地位，依然是弱势群体。

公摊面积不清不楚，各种费用叠加，买单的是购房者；真要压低了房价，开发商势必在居住体验上压低成本，买单的还是购房者……

虽然最后的实际总价不会有太大变化，但取消公摊面积，无疑让居民对房价有了更直观清晰的感受。

所以单价涨归涨，起码你在收房时，能知道开发商给你临时增加的面积是真的增加了，还是只是开发商随口一说。

而那些公摊面积过高的房子，受到的冲击肯定更强，难以和公摊面积低的房子，维持相同的总价。

此外，公摊面积的取消，也让房产税的收取更加透明。

毕竟公摊面积会直接影响到房产税免征面积额度，免征的面积、省下的税费，也是一笔不菲的数目。

总之，取消公摊面积，至少让未来的购房者的钱，不用再花得不明不白了。

在房地产市场体量已经足够大的今天，取消公摊面积，是大势所趋，无论对于社会还是市场，还是有利的，希望不用等太久。

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