产业迁徙：北京中关村和武汉东湖失血最多，最大赢家是江苏

这是大雪飘飘的日子，清河目前作为发烧友，热血正在39度上下徘徊，思路必然是混乱的。

大会开完了，但股指表现很不给力。。。直觉告诉我，不要去谈论这些政策问题，不要去谈论大盘或者个股涨跌，因为要求已经很清晰了，要唱响光明论嘛。

来，咱们聊点正能量的。

市场整体形势不好，是不是全国一盘棋、大家都很矬？

是不是可以放心、坦诚地接受自己的平庸？因为大家一样烂？

我一直不这么认为。。。

任何形式的平均值和一刀切，都是偷懒。

我给IAMAC培训的时候聊了下REITs与产融结合的事儿，企业借助REITs实现转型和高质量发展，这在全球都是趋势。任何二级市场想要行稳致远，都需要深厚的一级市场的支撑。聊一级市场，无论如何都绕不开的是产业和载体。

反正都是高烧胡话，我顺便扯一扯，不一定有逻辑，你感受下。

我这几年一直在关注央国企改革和城投转型，目前的市场趋势已经非常鲜明：产业资本和国有运营平台是两股非常重要的力量，尤其在中国的特有语境下。。。

如果用得好，可以是很优秀的耐心资本，但是他们的比重呈现出明显的前高后低趋势，或许是被过于狂热的金融机构挤出了，或者被有意无意的忽略了。。。最适合做战略投资人的人，没法入局。

昨天，迪拜新成立了一个主权财富基金DIF，如何搭建呢？

我引用下新闻，你感受下神秘而强大的“迪拜城投”：

目前迪拜政府转让股份给DIF的公司包括：迪拜电力和水务局（DEWA）、收费公路运营商Salik和迪拜出租车公司——这些公司在过去一年都已经被私有化，其中前两家在去年完成上市，迪拜出租车上周刚完成IPO。未来，转给DIF的迪拜政府旗下公司还将扩大。DIF对这些公司的资产管理规模的具体细节目前还不得而知，不过单政府在 DEWA 的持股价值就在280亿美元左右。此外，迪拜国有企业——迪拜世界集团(Dubai World )也将归入DIF，同时“保留其法律上的独立身份”。

一般到了年底，都想搞点年终盘点或者趋势展望啥的。。。如果条件允许，我会陆续聊聊自己接触的或者看到的让我印象深刻的业务。

在市场一片哀鸣、公认不动产完蛋的时候，看看人家是怎么闷声发财的。

扯远了。

今天先简单聊聊产业迁移吧。。。看到新一线这个报告，还是非常有助于降温的。

2020年，从北京迁出的高新技术企业占到了全国迁移高新技术企业的50.76%；西安、成都迁出的高新技术企业数量连年增加：2022年成都迁出了53家，是前一年的3倍多；西安迁出了57家，位列全国第2名。

而这些高新企业都去了哪里？答案是江苏。

2022年，迁入高新技术企业数量最多的前七座城市全部来自江苏：徐州超过了南京，成为迁入数量排名第一的城市；盐城的招引数量相比去年几乎翻倍；常州在一年间从迁入1家飙升至62家。

那么，哪些区域是失血比较多的呢？数据显示，北京中关村、武汉东湖、西安高新，首当其冲。

其中，北京中关村目测占了一半多。。。如果把雁栖湖经开区也算上（依托站不起来的怀柔中科院大学？），基本上秒杀任何其他城市。

肉眼可见，北京一度光彩夺目的科技光环，正在被自己莫名其妙的产业政策和不够亲民的居民政策而逐渐打碎。

这是非常客观和刚性的基本面，短期内很难扭转；这种基本面之下，亲爱的读者们，你觉得中关村的办公楼或者产业办公市场可以逆天改命吗？

正能量的说法是，各方都没有责任，都是宏观经济形势背锅。

都在骂JX基金管理不力，其实按照我的理解，如果说责任，原始权益人和运营管理团队应该占比估计50%，市场整体走弱估计30%，基金管理人对顶多占个20%吧。。。

没办法，滔天的骂名，依然铸就。。。锅，就在那里。

在一线忙碌的朋友们都知道，降价/给装补、无底线挖客户、保出租率的做法，已经在空置率高企的城市和区域铺开，各种内卷厮杀。我不针对个别项目做判断哈，反正担心是一直在的。

那么哪些区域将更多的高科技企业强夺过来、纳入彀中呢？

江苏或是最大赢家。

在吸纳数量前十的区域中，江苏占了九席！！！

苏州两个园区加起来差不多应该也是半数以上。。。而且以徐州盐城为代表的苏北区域正在迅速崛起。

就产业内容而言，高端装备制造和新材料，更贴近硬核科技，正在变得越来越抢手。。。而新一代信息技术和相关服务，正在逐渐失去对于各方政府的吸引力。

很遗憾，这些产业很有可能就是中关村曾经习惯于的辉煌主力。

需要特殊点出的是，江苏在吸引高科技企业方面斩获颇丰，但是他们所吸引的企业规模往往不大，应该是多数处于快速成长阶段。

与其形成鲜明对比的，是广州。

他招引的高科技企业数量只有江苏的十分之一，但注册资本5000万元以上的企业，与江苏持平。

由此可见，广东对大企业的招引成效明显更高，且以新能源、新材料、节能环保和高端装备制造型企业为主。

说到这里，顺便推荐一下JLL华南团队最近接连出了广州和深圳产业空间的研究报告，我个人觉得值得推荐，仔细研读。

大湾区的总体结构也更健康，产业在区域内流动频繁；而京津冀和长三角则不然，北京和上海面临着严峻的挖角压力，而且这种竞争压力并不是仅局限于区域内的小兄弟，而是来自全国如饥似渴的狼群。

很欣慰哈，五大行的报告现在也已经非常自觉的向产业研究靠拢了。。。被市场的起伏和冷暖捶打之后，行业水准的确在普遍进步。

就像我一直diss的某园区ZGC一样，一堆租户哭着喊着要入驻的时候，那种朝南坐的感觉深入骨髓。。。你觉得他们作为业主会真的关心产业/租户吗？

很多券商研究部门估计后面的发展空间也会被挤压，因为他们之前的报告实在是太水、太飘、太过同质化。可以考虑往产业研究这块转一转，市场需求还是挺大的。。。

但怕的是，你的专业度可能还比不上政府一线承担KPI的招商部门。。。